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Un locataire sort victorieux d’un bras de fer judiciaire avec son propriétaire à Cotonou. Statuant publiquement, contradictoirement, en matière commerciale et en premier ressort, le tribunal de commerce de Cotonou a tranché, jeudi 8 septembre 2022, un différend relatif à un contrat de bail. L’affaire oppose un locataire à son propriétaire repreneur de l’immeuble qu’il loue après un congé de préavis.

Le locataire, selon le récit des faits, était lié par un contrat de bail à usage professionnel en date du 09 octobre 2017, pour une durée de cinq (05) ans renouvelables, à une succession à Cotonou. Ce contrat prend effet pour compter du 15 décembre 2018. Il a, avec l'autorisation de la succession de feu, confirmé des installations sur la parcelle louée pour son activité qu'il exerce sur les lieux loués depuis le 15 décembre 2018.

Il explique que la clause 7 du contrat de bail prévoit le renouvellement automatique du bail pour une période supplémentaire de cinq ans. Entre temps, la succession a cédé l'immeuble loué. Le nouveau propriétaire était tenu de poursuivre « le bail jusqu'à son expiration, tel qu'ordonné par le jugement n° 003/2022/CJ1/SII/TCC en date du 13 janvier 2022, soit le 15 décembre 2026 ».

Mais, son propriétaire, au mépris de cette décision, lui a donné un préavis de moins de six mois pour libérer les lieux loués. Le propriétaire a prétendu ne pas être informé de l'existence du bail, et qu'il aimerait procéder au projet immobilier en vue la parcelle est acquise. Ce projet consiste à la construction de trois villas de type R+1 comportant chacune six (06) pièces.

Dès lors, le propriétaire a rejeté l'offre de paiement de loyer à lui faite. Le locataire indique que, depuis ce temps, son propriétaire trouble les activités de son association et menace sa survie. Il estime que les agissements de son propriétaire lui ont causé d'énormes préjudices qui méritent réparation.

Une indemnité d’éviction de 15 millions FCFA réclamée

Pour ces faits, le locataire a attrait son propriétaire devant le tribunal de commerce de Cotonou, suivant exploit du 04 avril 2022. Il sollicite du tribunal au principal, « l'annulation du congé préalable du 07 mars 2022, la poursuite du bail jusqu'au 15 décembre 2026 ». Au subsidiaire, il demande aux juges de condamner son propriétaire au paiement de la somme dix millions de FCFA relevée à quinze millions francs CFA au titre d'indemnité d'éviction, de cinq millions de FCFA au titre des dommages-intérêts et deux millions de FCFA au titre des frais irrépétibles. 

Il veut que le tribunal ordonne « l'exécution provisoire sur minute de la présente décision, sous astreinte comminatoire de FCFA cent mille (100.000) par jour ou acte de résistance ».

La réplique du propriétaire

Le propriétaire au cours de l’instruction du dossier formule quelques demandes au tribunal. Il souhaite que les juges rejettent la demande de poursuite de contrat de location en date du 09 octobre 2017 formulée par son locataire, de même que toutes ses demandes de condamnation. Il veut aussi que le tribunal dise que c'est à bon droit qu'il lui a notifié le congé préalable. Il veut que le bail cesse au lendemain du 08 septembre 2022, date d'expiration du congé préavis. 

Il demande que le tribunal ordonne l’expulsion de son locataire et de tout occupant des lieux loués à la date sus indiquée. Le propriétaire veut que le tribunal condamne son locataire au paiement de la somme de 420 mille FCFA au titre des arriérés de loyer. Le cas échéant, il exige une compensation entre ce montant et le montant éventuel de l'indemnité d'éviction qui sera attribuée à son locataire. Il souhaite enfin l'exécution provisoire sur minute de la décision du tribunal.

De la décision du tribunal

Pour statuer, le tribunal s’est appuyé sur les articles 126 alinéas 1 et 2, 127 alinéas 1 et 2 de l'Acte uniforme portant sur le droit commercial général et de l’article 717 du code de procédure civile, commerciale, sociale, administrative et des comptes. Le tribunal a décidé que le bail prenne fin le 09 octobre 2022. Il condamne le propriétaire à payer au locataire la somme de cinq millions de FCFA au titre d'indemnité d'éviction sans qu'il soit besoin d'ordonner une expertise. Il dit que de cette somme sera déduit le montant des loyers non versés.

Le tribunal fait, en conséquence, droit à la demande de reprise des lieux formée par le propriétaire. Il a décidé qu’après le paiement de l’indemnité d’éviction, le locataire doit libérer les lieux sous peine d'y être expulsé avec tous les occupants de son chef. Il rejette les demandes de dommages-intérêts et des frais irrépétibles formés et la demande d’exécution provisoire de la présente décision.